คอนโดที่กู้คือ ธุรกิจ คอนโดไม่กู้คือทรัพย์สิน

คอนโดที่กู้คือ ธุรกิจ คอนโดไม่กู้คือทรัพย์สิน

เป็นคนละส่วนกันครับ การกู้คอนโดมาปล่อยเช่าเปรียบเสมือนการทำงาน กำไรคือค่าเช่าที่ตัดต้น หักค่าส่วนกลาง กับ capital gain

การซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า คือการเอาเงินจากฝากแบงค์ย้ายมาลง พร้อมออกแรงนิดหน่อยให้เช่า

เป็นคนละเรืองกัน ดังนั้นถ้ามีคอนโดทำเลดีดี กู้ไหว คือ การที่นำทรัพย์ของผู้อื่นมาใช้ก่อน และส่งให้เจ้าหนี้ตามระยะเวลาที่กำหนด ถ้าวันไหนขายได้ราคาดี ก็ขายไป จะมีทรัพย์มากในเวลาไม่นานครับ
กำไรที่ได้ก็เอามาซื้อคอนโดเงินสด เพื่อให้เช่าเป็นทรัพย์สินไป

เป็นคนละส่วนกันครับ ต้องมองให้ขาด

ไคริวเฝ้ายิม กะ คอนโด

ถ้าเรามีไคริว สิบตัว ตัวละ 2200 เฝ้ายิมไม่ได้นะครับ แป้บเดียวตกหมด แต่ถ้ามี 3000 2-3 ตัว ยืนได้ยาวๆ  เหมือนคอนโดปลอดหนี้

ยุคสมัยการ outsourcing

การทำงานปัจจุบัน มีการ outsourcing มากขึ้นเรื่อยๆ และมี ทรัพยากร ของตัวเองน้อยลง แต่เน้น Research and Develop มากขึ้น

คล้ายๆกับสร้างทีม temporary ขึ้นมา และ แยกย้ายกันไปเมื่องานจบ

เราจะปรับมาใช้กับการลงทุนคอนโดได้ไงครับ ลองคิดดู
1) platform การมองหาคอนโด หาที่ไหน ดูไงว่าที่ไหนถูกที่ไหนแพง
2) platform การทำโฆษณา การดูแลรักษาห้อง และ สัญญา ถ้าคนที่ใช้เน็ตไม่เป็น ทำเว็บไม่เป็น SEO ไม่ได้ เสียเปรียบมาก
3) platform การเงิน ใครเข้าไม่ถึงแหล่งทุน จาก ธนาคาร  หรือ เครือญาติ ใช้ทุนตัวเอง ก็เหนื่อยครับ

ทีนี้เราลองมามองดูรอบๆ เรา ปรับมาใช้แบบว่า other people money , other people time แต่ใช้ knowledge ตัวเอง

1) platform การมองหาคอนโด -> ต้องใช้ การรู้จักคน ที่เข้าถึงวงในครับ วงใครวงมัน เพื่อนใครเพื่อนมัน ในเน็ตก็พอมี แต่ส่วนใหญ่เจอนักเก็งกำไรกันเอง ดูเว็บใหญ่ๆ เดี๋ยวนี้มีแต่นายหน้า นายหน้า
2)  platform การทำโฆษณา การดูแลรักษาห้อง และ สัญญา  -> คุณจะทำห้องเดียว ต้องมาจัดการทุกอย่างเอง ยากมากครับ ทำได้มั้ย ก็ทำได้แหละ แต่เหนื่อยเยอะ และไม่ค่อยคุ้ม ลงไป kaidee.com , thaihometown .. etc จะมีคนเห็นไหม ต้องไปติดป้าย เพื่อให้ได้กำไรนิดๆหน่อยๆ... ทำน้อยๆคุ้มยากครับ
3) platform การเงิน --> ต้องมีเงินเดือน ง่ายๆ ครับ กู้ให้พอดี

ถ้าคิด process เป็นภาพรวมๆ

เพื่อนเราแนะนำคอนโดเรามา เราก็มาประเมินว่าดีไหม ไม่มีตังค์เท่าไหร่ สมมติคอนโด 2.5 ล้าน น่าจะขายได้ 3ล้านกว่าๆ น่าลงทุน แบบนี้ มีเงินเก็บราวๆ 2 แสนห้า ดาวน์ได้พอดี เจ๊าๆกันไป

สิ่งที่ผมจะทำคือ สร้างเว็บมาโฆษณา และใช้ platform ของตัวเอง คือ hosting , condo management ... และการทำ SEO ... etc เพื่อที่จะมาจัดการคอนโดนี้ (core value)

ต่อมา ผมก็จะ outsource ยืมตังชาวบ้านมาใช้ กู้มา ใช้นะครับ ทำแบบนี้นะครับ

การเลือกวิธีลงทุนให้เหมาะกับตัวเอง

การเลือกวิธีลงทุนในคอนโดให้เหมาะกับตัวเองเป็นยังไง

ถ้าเรามีเงินเดือน 2-30,000 บาท การจะไปลงทุนคอนโด 5-10 ล้าน ผ่อนเดือนละ 35000 ดูจะเป็นไปไม่ได้นะครับ ต้องเลือกวิธีให้เหมาะ
สำหรับรายได้ขนาดนี้คือ ซื้ออยู่เองเหมาะสุด เพราะได้ทั้งเงินที่จ่ายไป กะ ราคาที่ขึ้นมา

ถ้าคุณเงินเดือนซัก 4-60000 เงินเหลือเยอะหน่อยก็ซื้อลงทุนให้เช่าได้ ห้องละ 1-2 ล้าน ละก็อยู่เองอีกห้องนึง พอมีพอกินไป ขายได้ทีก็กำไรที

ถ้าเงินเดือน 7 หมื่น-แสนอัพก็ใช้ข้อได้้เปรียบนี้ ดาวน์เยอะๆ ให้ผ่่อนต่อเดือนน้อยกว่าค่าเช่า ตั้งค่าเช่าไม่แพง ละรอรับแคปปิอลเกนตอนขายน่าจะเหมาะดีครับ ทำได้ยาวๆ กำไรเน้นๆดีครับ ทำได้หลายห้องพร้อมกันด้วย

ยังไงซะก็เน้นให้รายรับที่ชัวร์ๆ ท่วมรายจาายเข้าไว้ครับ อย่าให้จ่ายมากกว่ารับ มันก็จะอยู่ได้เรื่อยๆครับ ตามที่ศาสดาสอนเลยครับ

สรุปกลยุทธ ต่อไป โดยย่อ

สรุปกลยุทธ ต่อไป โดยย่อ

1) เก็บ ค่าเช่า เอาแค่พออยู่ได้ พอกิน
2) ส่วนที่เหลือ ใช้ advantange leverage ซื้อมาขายไปให้ได้เงินก้อน
3) ทำพอประมาณ ไม่เยอะไม่น้อยไป เน้นซื้อขายครับ

ทำงานเป็นลูกจ้าง แต่มี กระแสเงินสดแฝง ที่ใช้ยังไม่ได้เดือนละ เกือบแสนบาท

ทำงานเป็นลูกจ้าง แต่มี passive income กระแสเงินสดแฝง ที่ใช้ยังไม่ได้เดือนละ เกือบแสนบาท นั้นจะทำได้ยังไง ฟังแล้วดูเหมือนจะยากมากใช่ไหมครับ

ผมก็ํว่ามันยาก มาาก ที่จะเก็บเงินให้ได้มากกว่าเงินเดือน แต่พอมาคิดคำนวณดูก็เป็นตามนั้นแหะ

ตอนนี้ทรัพย์ที่ถืออยู่คือ คอนโดติด MRT รัชดา 150 ม  ราคาที่ซื้อมาคือ 2.8 ล้าน รวมตกแต่งก็ราวๆ 3 ล้าน ปลอดหนี้

คอนโดนี้น่าจะราคาขึ้นแบบทุเรศสุดคือปีละ 120,000 บาท หรือ เดือนละ 10,000 บาทครับ <-- 1)


กะคอนโดสี่ห้องจากตอนที่แล้ว
http://maocondo.blogspot.com/2016/07/60000-oo.html
 กระแสเงินสด +55,700 บาท <--2)


ส่วนตัวมี provident fund โดนหักไปอีก สมทบกะส่วนของนายจ้าง เดือนละ ประมาณ 10,000 <-- 3)

ดังนั้นแล้วถ้าผมทำงานไปเรื่อยๆ ก็จะมีเงินเก็บที่ถอนออกมาไม่ได้เดือนละ 1)+2)+3) = 75,700 บาท อันนี้คือยังไม่รวมเงินเดือนที่ได้รับนะครับ

ตอนนี้ผมอายุ 35 ปี บ้านไม่ต้องเช่าละ เพราะมีคอนโดที่ปลอดหนี้ 1 ห้อง แต่ข้าวยังต้องซื้อ เมียยังต้องเลี้ยง ก็จ่ายๆไป

ต่อให้ได้เงินเดือนแบบ เยอะๆ หรือ แบบน้อยๆ ผมก็จะมีเงินเก็บจากการลงทุนอสังหา ที่ผ่านไปแล้ว เดือนละ 65700 - 75700 บาท นะครับ


ดีพอใช้ได้นะครับ อสังหาราคาตกยากถ้าทำเลดีจริงๆ ปลอดภัยไว้ก่อนก็ดีครับ

สำหรับแผนการลงทุนนับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหา 2559 ก็จะเป็นการลงทุนแบบเน้นความปลอดภัยเอาไว้ก่อนละ เพราะอะไร เพราะว่า เรามีคนเก็บเงินให้เดือนละ 70,000 แบบนี้ เราควรจะรักษา status นี้เอาไว้ครับ hold position นี้ไว้ก่อน จนกว่าหนี้จะหมด หรือภาระ หนี้น้อยลงกว่านี้ เพราะถึงจะขยายไปมากกว่านี้ แต่ถ้าเครียดไป หรือผิดพลาดไปแล้วพา ของที่มีอยู่แล้วล้มไปด้วย ไม่ดีแน่ครับ เก็บเงินได้ 70,000 ในไทย ก็ถือว่าโอเคแล้ว ไม่เครียดแน่นอน ต้อง เน้นปลอดภัยไว้ก่อน ล้างหนี้ได้ก็ล้างไปอีกซัก ล้าน ล้านห้า อะไรแบบนี้ครับ ทำไปเรื่อยๆ รวยช้าหน่อยช่างมัน ไม่เครียดมาก แบ่งตังค์ไปทำบุญ ทำตัวให้เป็นสุขบ้างอะไรบ้าง

แบบนี้เลิศที่สุดครับ

คอนโดทำเงินให้เดือนละ 50,000 บาทหรือมากกว่า o_O

วันนี้เล่าประสบการณ์การลงทุนที่เพิ่งผ่านไปหมาดๆ ไม่ถึงเดือนนะครับ 

ปี 2559ที่ผ่านมาได้ทำการโอนคอนโดไป 4 ห้อง ราคาห้องเฉลี่ย รวมโอนรวมตกแต่งอยู่ที่ไม่เกิน 1.3 ล้านบาท 

1) ห้องนึงจ่ายเงินสดไป ราวๆ 1.2 ล้านบาท รวมค่าโอน

2) มีสามห้อง ดาวน์ไปห้องละ ประมาณ 350,000 บาท รวมค่าโอน รวม 1.05 ล้าน

3) แต่งห้องไปห้องละประมาณ 100,000 บาท โดยให้เฟอร์ครบหมด มีกระทั่งเครื่องซักผ้านะครับแหม  หมดไปอีก 4 แสน

4) กู้แบงค์ ราวๆ 2.9 ล้าน เอาเงินมาใช้ในข้อ 1-3

รวมจ่ายไป 2.65 ล้านบาท ราวๆนี้นะครับ เงินสด กะ เงินกู้ ห้องต่อห้องต่อห้องต่อห้อง ได้คอนโดมาสี่ห้อง แง้งๆ ไม่เยอะเลยเนาะ อ่อนมาก

 
 

หลักจากทำเว็บเพื่อปล่อยเช่า พร้อมทั้งลงประกาศอย่างหนักหน่วง ผมก็ได้ผู้เช่ามาครบทั้งสี่ห้อง ด้วยการทำการตลาดคือ

1) ปล่อยเช่าราคาถูกกว่าราคาตลาด 500 บาท

2) ทำประกาศในเกือบทุกเว็บที่เจอ

3) สัญญาขั้นต่ำแค่ หกเดือน

4) มีห้องนึงโปร แค่ 5900 บาท ห้องแรก เพื่อสร้างสภาพคล่อง

เนื่องจากมีห้องนึงปลอดหนี้ ดังนั้นกระแสเงินสด เราจะได้ เงินสด เป็นบวก 7500 บาทต่อเดือนนะครับ

สรุปการลงทุน

ลงเงินไปประมาณ 2.65 ล้าน จำไม่ได้ว่าทุนเท่าไหร่ กู้เท่าไหร่ เพราะมันปนๆกันไปหมด

ค้างหนี้แบงค์อีก 2.9 ล้าน

ลงแรงไป อีกหลายวัน

ได้กำไรมาเดือนละ 7500 บาท น้อยมากๆ ไหมครับ ใช่ครับ กระแสเงินสดน้อยมาก...ไม่ถึง 5 % ของเงินที่ลงไปละครับ  <----1)

แต่เดี๋ยวก่อนครับ ผลตอบแทนที่แท้จริงมันเท่าไหร่กันแน่

คอนโด สามห้องนั้น ได้ดอกมาประมาณ 4% ต่อปี ตีซะว่า จ่ายดอกกะต้นครึ่งๆ ละกัน ก็จะเป็น เงินลดหนี้เดือนละ 

3200+2500+2500 = 8200 บาท โดยประมาณ <---2)

คอนโดสี่ห้องนี้ มีรถไฟฟ้าตัดผ่าน คอนโดถูกสุดแถวนั้น 1.65 ล้านบาทในเสปคเท่ากัน ดังนั้น ตีซะว่าคอนโดเนี้ย ราคาจะขึ้น ทุเรศสุด คงได้ปีละ 1.2 แสนต่อห้อง คิดเป็นห้องละ 10000 บาทต่อเดือน 4 ห้องก็ 40,000 บาท <--3)

รวม 1) + 2) + 3) = 7,500 + 8,200 + 40,000 = 55,700 บาทครับ

ดังนั้นต่อปี ผมคิดแบบด๋อยๆ ก็จะได้กำไร ราวๆ 668400 บาท หักค่าส่วนกลางซะ 30000 ก็เหลือ 

618400 บาทต่อปี

เป็นการลงทุนที่ดีครับ ต้องมองคอนโดให้ออกว่าทำเลไหนดีนะครับ ถ้าอีกสามปีราคาวิ่งไปสองล้าน ก็มีเงินตุนไว้ในคอนโด 8 ล้าน แต่หนี้แค่ 2 ล้านนิดๆละครับ ค่อนข้างลอยลำทีเดียว