คอนโดที่กู้คือ ธุรกิจ คอนโดไม่กู้คือทรัพย์สิน

คอนโดที่กู้คือ ธุรกิจ คอนโดไม่กู้คือทรัพย์สิน

เป็นคนละส่วนกันครับ การกู้คอนโดมาปล่อยเช่าเปรียบเสมือนการทำงาน กำไรคือค่าเช่าที่ตัดต้น หักค่าส่วนกลาง กับ capital gain

การซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า คือการเอาเงินจากฝากแบงค์ย้ายมาลง พร้อมออกแรงนิดหน่อยให้เช่า

เป็นคนละเรืองกัน ดังนั้นถ้ามีคอนโดทำเลดีดี กู้ไหว คือ การที่นำทรัพย์ของผู้อื่นมาใช้ก่อน และส่งให้เจ้าหนี้ตามระยะเวลาที่กำหนด ถ้าวันไหนขายได้ราคาดี ก็ขายไป จะมีทรัพย์มากในเวลาไม่นานครับ
กำไรที่ได้ก็เอามาซื้อคอนโดเงินสด เพื่อให้เช่าเป็นทรัพย์สินไป

เป็นคนละส่วนกันครับ ต้องมองให้ขาด

ไคริวเฝ้ายิม กะ คอนโด

ถ้าเรามีไคริว สิบตัว ตัวละ 2200 เฝ้ายิมไม่ได้นะครับ แป้บเดียวตกหมด แต่ถ้ามี 3000 2-3 ตัว ยืนได้ยาวๆ  เหมือนคอนโดปลอดหนี้

ยุคสมัยการ outsourcing

การทำงานปัจจุบัน มีการ outsourcing มากขึ้นเรื่อยๆ และมี ทรัพยากร ของตัวเองน้อยลง แต่เน้น Research and Develop มากขึ้น

คล้ายๆกับสร้างทีม temporary ขึ้นมา และ แยกย้ายกันไปเมื่องานจบ

เราจะปรับมาใช้กับการลงทุนคอนโดได้ไงครับ ลองคิดดู
1) platform การมองหาคอนโด หาที่ไหน ดูไงว่าที่ไหนถูกที่ไหนแพง
2) platform การทำโฆษณา การดูแลรักษาห้อง และ สัญญา ถ้าคนที่ใช้เน็ตไม่เป็น ทำเว็บไม่เป็น SEO ไม่ได้ เสียเปรียบมาก
3) platform การเงิน ใครเข้าไม่ถึงแหล่งทุน จาก ธนาคาร  หรือ เครือญาติ ใช้ทุนตัวเอง ก็เหนื่อยครับ

ทีนี้เราลองมามองดูรอบๆ เรา ปรับมาใช้แบบว่า other people money , other people time แต่ใช้ knowledge ตัวเอง

1) platform การมองหาคอนโด -> ต้องใช้ การรู้จักคน ที่เข้าถึงวงในครับ วงใครวงมัน เพื่อนใครเพื่อนมัน ในเน็ตก็พอมี แต่ส่วนใหญ่เจอนักเก็งกำไรกันเอง ดูเว็บใหญ่ๆ เดี๋ยวนี้มีแต่นายหน้า นายหน้า
2)  platform การทำโฆษณา การดูแลรักษาห้อง และ สัญญา  -> คุณจะทำห้องเดียว ต้องมาจัดการทุกอย่างเอง ยากมากครับ ทำได้มั้ย ก็ทำได้แหละ แต่เหนื่อยเยอะ และไม่ค่อยคุ้ม ลงไป kaidee.com , thaihometown .. etc จะมีคนเห็นไหม ต้องไปติดป้าย เพื่อให้ได้กำไรนิดๆหน่อยๆ... ทำน้อยๆคุ้มยากครับ
3) platform การเงิน --> ต้องมีเงินเดือน ง่ายๆ ครับ กู้ให้พอดี

ถ้าคิด process เป็นภาพรวมๆ

เพื่อนเราแนะนำคอนโดเรามา เราก็มาประเมินว่าดีไหม ไม่มีตังค์เท่าไหร่ สมมติคอนโด 2.5 ล้าน น่าจะขายได้ 3ล้านกว่าๆ น่าลงทุน แบบนี้ มีเงินเก็บราวๆ 2 แสนห้า ดาวน์ได้พอดี เจ๊าๆกันไป

สิ่งที่ผมจะทำคือ สร้างเว็บมาโฆษณา และใช้ platform ของตัวเอง คือ hosting , condo management ... และการทำ SEO ... etc เพื่อที่จะมาจัดการคอนโดนี้ (core value)

ต่อมา ผมก็จะ outsource ยืมตังชาวบ้านมาใช้ กู้มา ใช้นะครับ ทำแบบนี้นะครับ

การเลือกวิธีลงทุนให้เหมาะกับตัวเอง

การเลือกวิธีลงทุนในคอนโดให้เหมาะกับตัวเองเป็นยังไง

ถ้าเรามีเงินเดือน 2-30,000 บาท การจะไปลงทุนคอนโด 5-10 ล้าน ผ่อนเดือนละ 35000 ดูจะเป็นไปไม่ได้นะครับ ต้องเลือกวิธีให้เหมาะ
สำหรับรายได้ขนาดนี้คือ ซื้ออยู่เองเหมาะสุด เพราะได้ทั้งเงินที่จ่ายไป กะ ราคาที่ขึ้นมา

ถ้าคุณเงินเดือนซัก 4-60000 เงินเหลือเยอะหน่อยก็ซื้อลงทุนให้เช่าได้ ห้องละ 1-2 ล้าน ละก็อยู่เองอีกห้องนึง พอมีพอกินไป ขายได้ทีก็กำไรที

ถ้าเงินเดือน 7 หมื่น-แสนอัพก็ใช้ข้อได้้เปรียบนี้ ดาวน์เยอะๆ ให้ผ่่อนต่อเดือนน้อยกว่าค่าเช่า ตั้งค่าเช่าไม่แพง ละรอรับแคปปิอลเกนตอนขายน่าจะเหมาะดีครับ ทำได้ยาวๆ กำไรเน้นๆดีครับ ทำได้หลายห้องพร้อมกันด้วย

ยังไงซะก็เน้นให้รายรับที่ชัวร์ๆ ท่วมรายจาายเข้าไว้ครับ อย่าให้จ่ายมากกว่ารับ มันก็จะอยู่ได้เรื่อยๆครับ ตามที่ศาสดาสอนเลยครับ

สรุปกลยุทธ ต่อไป โดยย่อ

สรุปกลยุทธ ต่อไป โดยย่อ

1) เก็บ ค่าเช่า เอาแค่พออยู่ได้ พอกิน
2) ส่วนที่เหลือ ใช้ advantange leverage ซื้อมาขายไปให้ได้เงินก้อน
3) ทำพอประมาณ ไม่เยอะไม่น้อยไป เน้นซื้อขายครับ

ทำงานเป็นลูกจ้าง แต่มี กระแสเงินสดแฝง ที่ใช้ยังไม่ได้เดือนละ เกือบแสนบาท

ทำงานเป็นลูกจ้าง แต่มี passive income กระแสเงินสดแฝง ที่ใช้ยังไม่ได้เดือนละ เกือบแสนบาท นั้นจะทำได้ยังไง ฟังแล้วดูเหมือนจะยากมากใช่ไหมครับ

ผมก็ํว่ามันยาก มาาก ที่จะเก็บเงินให้ได้มากกว่าเงินเดือน แต่พอมาคิดคำนวณดูก็เป็นตามนั้นแหะ

ตอนนี้ทรัพย์ที่ถืออยู่คือ คอนโดติด MRT รัชดา 150 ม  ราคาที่ซื้อมาคือ 2.8 ล้าน รวมตกแต่งก็ราวๆ 3 ล้าน ปลอดหนี้

คอนโดนี้น่าจะราคาขึ้นแบบทุเรศสุดคือปีละ 120,000 บาท หรือ เดือนละ 10,000 บาทครับ <-- 1)


กะคอนโดสี่ห้องจากตอนที่แล้ว
http://maocondo.blogspot.com/2016/07/60000-oo.html
 กระแสเงินสด +55,700 บาท <--2)


ส่วนตัวมี provident fund โดนหักไปอีก สมทบกะส่วนของนายจ้าง เดือนละ ประมาณ 10,000 <-- 3)

ดังนั้นแล้วถ้าผมทำงานไปเรื่อยๆ ก็จะมีเงินเก็บที่ถอนออกมาไม่ได้เดือนละ 1)+2)+3) = 75,700 บาท อันนี้คือยังไม่รวมเงินเดือนที่ได้รับนะครับ

ตอนนี้ผมอายุ 35 ปี บ้านไม่ต้องเช่าละ เพราะมีคอนโดที่ปลอดหนี้ 1 ห้อง แต่ข้าวยังต้องซื้อ เมียยังต้องเลี้ยง ก็จ่ายๆไป

ต่อให้ได้เงินเดือนแบบ เยอะๆ หรือ แบบน้อยๆ ผมก็จะมีเงินเก็บจากการลงทุนอสังหา ที่ผ่านไปแล้ว เดือนละ 65700 - 75700 บาท นะครับ


ดีพอใช้ได้นะครับ อสังหาราคาตกยากถ้าทำเลดีจริงๆ ปลอดภัยไว้ก่อนก็ดีครับ

สำหรับแผนการลงทุนนับตั้งแต่วันที่ 1 สิงหา 2559 ก็จะเป็นการลงทุนแบบเน้นความปลอดภัยเอาไว้ก่อนละ เพราะอะไร เพราะว่า เรามีคนเก็บเงินให้เดือนละ 70,000 แบบนี้ เราควรจะรักษา status นี้เอาไว้ครับ hold position นี้ไว้ก่อน จนกว่าหนี้จะหมด หรือภาระ หนี้น้อยลงกว่านี้ เพราะถึงจะขยายไปมากกว่านี้ แต่ถ้าเครียดไป หรือผิดพลาดไปแล้วพา ของที่มีอยู่แล้วล้มไปด้วย ไม่ดีแน่ครับ เก็บเงินได้ 70,000 ในไทย ก็ถือว่าโอเคแล้ว ไม่เครียดแน่นอน ต้อง เน้นปลอดภัยไว้ก่อน ล้างหนี้ได้ก็ล้างไปอีกซัก ล้าน ล้านห้า อะไรแบบนี้ครับ ทำไปเรื่อยๆ รวยช้าหน่อยช่างมัน ไม่เครียดมาก แบ่งตังค์ไปทำบุญ ทำตัวให้เป็นสุขบ้างอะไรบ้าง

แบบนี้เลิศที่สุดครับ

คอนโดทำเงินให้เดือนละ 50,000 บาทหรือมากกว่า o_O

วันนี้เล่าประสบการณ์การลงทุนที่เพิ่งผ่านไปหมาดๆ ไม่ถึงเดือนนะครับ 

ปี 2559ที่ผ่านมาได้ทำการโอนคอนโดไป 4 ห้อง ราคาห้องเฉลี่ย รวมโอนรวมตกแต่งอยู่ที่ไม่เกิน 1.3 ล้านบาท 

1) ห้องนึงจ่ายเงินสดไป ราวๆ 1.2 ล้านบาท รวมค่าโอน

2) มีสามห้อง ดาวน์ไปห้องละ ประมาณ 350,000 บาท รวมค่าโอน รวม 1.05 ล้าน

3) แต่งห้องไปห้องละประมาณ 100,000 บาท โดยให้เฟอร์ครบหมด มีกระทั่งเครื่องซักผ้านะครับแหม  หมดไปอีก 4 แสน

4) กู้แบงค์ ราวๆ 2.9 ล้าน เอาเงินมาใช้ในข้อ 1-3

รวมจ่ายไป 2.65 ล้านบาท ราวๆนี้นะครับ เงินสด กะ เงินกู้ ห้องต่อห้องต่อห้องต่อห้อง ได้คอนโดมาสี่ห้อง แง้งๆ ไม่เยอะเลยเนาะ อ่อนมาก

 
 

หลักจากทำเว็บเพื่อปล่อยเช่า พร้อมทั้งลงประกาศอย่างหนักหน่วง ผมก็ได้ผู้เช่ามาครบทั้งสี่ห้อง ด้วยการทำการตลาดคือ

1) ปล่อยเช่าราคาถูกกว่าราคาตลาด 500 บาท

2) ทำประกาศในเกือบทุกเว็บที่เจอ

3) สัญญาขั้นต่ำแค่ หกเดือน

4) มีห้องนึงโปร แค่ 5900 บาท ห้องแรก เพื่อสร้างสภาพคล่อง

เนื่องจากมีห้องนึงปลอดหนี้ ดังนั้นกระแสเงินสด เราจะได้ เงินสด เป็นบวก 7500 บาทต่อเดือนนะครับ

สรุปการลงทุน

ลงเงินไปประมาณ 2.65 ล้าน จำไม่ได้ว่าทุนเท่าไหร่ กู้เท่าไหร่ เพราะมันปนๆกันไปหมด

ค้างหนี้แบงค์อีก 2.9 ล้าน

ลงแรงไป อีกหลายวัน

ได้กำไรมาเดือนละ 7500 บาท น้อยมากๆ ไหมครับ ใช่ครับ กระแสเงินสดน้อยมาก...ไม่ถึง 5 % ของเงินที่ลงไปละครับ  <----1)

แต่เดี๋ยวก่อนครับ ผลตอบแทนที่แท้จริงมันเท่าไหร่กันแน่

คอนโด สามห้องนั้น ได้ดอกมาประมาณ 4% ต่อปี ตีซะว่า จ่ายดอกกะต้นครึ่งๆ ละกัน ก็จะเป็น เงินลดหนี้เดือนละ 

3200+2500+2500 = 8200 บาท โดยประมาณ <---2)

คอนโดสี่ห้องนี้ มีรถไฟฟ้าตัดผ่าน คอนโดถูกสุดแถวนั้น 1.65 ล้านบาทในเสปคเท่ากัน ดังนั้น ตีซะว่าคอนโดเนี้ย ราคาจะขึ้น ทุเรศสุด คงได้ปีละ 1.2 แสนต่อห้อง คิดเป็นห้องละ 10000 บาทต่อเดือน 4 ห้องก็ 40,000 บาท <--3)

รวม 1) + 2) + 3) = 7,500 + 8,200 + 40,000 = 55,700 บาทครับ

ดังนั้นต่อปี ผมคิดแบบด๋อยๆ ก็จะได้กำไร ราวๆ 668400 บาท หักค่าส่วนกลางซะ 30000 ก็เหลือ 

618400 บาทต่อปี

เป็นการลงทุนที่ดีครับ ต้องมองคอนโดให้ออกว่าทำเลไหนดีนะครับ ถ้าอีกสามปีราคาวิ่งไปสองล้าน ก็มีเงินตุนไว้ในคอนโด 8 ล้าน แต่หนี้แค่ 2 ล้านนิดๆละครับ ค่อนข้างลอยลำทีเดียว

กับดัก passive income กับการลงทุนคอนโด

ตอนสมัยเป็นวัยรุ่น อายุ ประมาณ 20ปี ผมได้เรียนรู้คำๆนึงคือ passive income จากหนังสือ rich dad poor dad ในหนังสือสอนว่า เป็นรายได้ที่ได้จากการมี ทรัพย์สิน
เช่น การมีอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ๆลๆ

จากการได้อ่านในครั้งนั้นผมเลยมีอคติกับ active income (เงินเดือน) etc มาพยายามสะสม สิ่งที่เป็นทรัพย์สินเพื่อที่จะให้ได้ passive income เหมือนคนรวยคนอื่นๆ จะได้รวยแบบเค้ามั่ง คิดว่างั้นนะ

แต่สิ่งที่เจอจริงๆ ในชีวิตจริงๆ การจะได้ passive income มาทำให้รวยนี่ โอกาสเป็นไปได้น้อยมาก มาก มาก ๆๆๆๆๆๆๆๆ ครับ เพราะอะไรลองไปดูกัน

สมมติคุณทำงานในกทม อยากได้ passive income เดือนละ 50,000 เพื่อที่จะอยู่ได้สบาย วันนี้คุณต้องมีเงิน 12,000,000 บาท คิดที่ปันผล 5% ต่อปี … ใช่ครับ 12 ล้านบาท อ่านไม่ผิด เงินจำนวนนี้จะปันผลออกมา 6 แสนบาทต่อปี … 50000 บาท ต่อเดือน

วันนี้คุณมีเงินเก็บกันถึง 12 ล้านหรือยังครับ ….5 หมื่นนี่ไม่ได้เรียกว่ารวยนะครับ แต่พอมีพอกิน ใช้ได้วันละพันกว่าบาท โอ้ เก็บเงินมาทั้งชีวิตเพื่อ การนี้…. ฟังแล้วเพลียครับ

ด้วยตรรกะตามด้านบนเนี่ย การที่เราจะเก็บเงินเองให้ได้ 12 ล้านแล้วรับค่าเช่า 6% ต่อปี มันยาาาาากมากนะครับ กว่าจะรวย
วิธีการลงทุนคอนโด ที่ถูกต้องคือ ต้องซื้อมาและขายไปเพื่อให้ได้เงินก้อนเท่านั้น!!! ดูจากด้านล่างนี้นะครับ

นาย ก mr.passive income
นาย ก เก็บเงินได้ปีละ 100,000 บาท เก็บมาสิบปี ได้ 1 ล้าน ตั้งใจว่าจะเอาแต่ passive income เท่านั้น
ซื้อคอนโด ราคา 1,000,000 เก็บค่าเช่า ได้ 60000 บาท ต่่อปี
ปีที่ 1 เขามีคอนโด 1,000,000 + เงินสด 60,000 + เงินเก็บ 100,000 บาท รวม 1.16 ล้าน
ปีที่ 2 เขามีคอนโด 1,000,000 + เงินสด 120,000 + เงินเก็บ 200,000 บาท รวม 1.32 ล้าน
ปีที่ 3 เขามีคอนโด 1,000,000 + เงินสด 180,000 + เงินเก็บ 300,000 บาท รวม 1.48 ล้าน
ปีที่ 4 เขามีคอนโด 1,000,000 + เงินสด 240,000 + เงินเก็บ 400,000 บาท รวม 1.64 ล้าน
ปีที่ 5 เขามีคอนโด 1,000,000 + เงินสด 300,000 + เงินเก็บ 500,000 บาท รวม 1.8 ล้าน….ไม่เลวนะครับ แต่ตอนี้ นาย ก จะอายุ ประมาณ 37 ปี เริ่มแก่ละ 555

นาย ข นักเก็งกำไร ไม่ค่อยสนใจ passive income .. ไว้รวยแล้วค่อยคิด
นาย ข ..มีตาดี มีเงินเดือน 30000 บาท วันๆเข้าเว็บหาคอนโดที่มีแนวโน้มดี พรีเซลล์ ประมาณนี้เนาะลองดู เค้ามีเงินเก็บ 500,000 บาท กู้แบงค์ 500,000 บาท เล็งแต่ capital gain เท่านั้น
ปีแรก มีคอนโด 500,000 บาท ค่าเช่ากะค่าผ่อนถัวๆ กันไปเหลือ 0 บาท เงินเก็บ 50,000 บาท รวม 0.55 ล้าน
ปีที่สอง มีคอนโด 500,000 บาท ค่าเช่ากะค่าผ่อนถัวๆ กันไปเหลือ 0 บาท เงินเก็บ 100,000 บาท รวม 0.65 ล้าน
ปี 3  ขายคอนโดออกไป ราคา 1.5 ล้าน กำไร 500,000 ทุน 500,000  เงินเก็บ 150,000 บาท รวม 1.15 ล้าน
ปีที่ 4 ซื้อคอนโดห้องละ 1.5 ล้าน บาท ดาวน์ห้องละ  600,000 บาท x 2 ค่าเช่ากะค่าผ่อนถัวๆ กันไปเหลือ 0 บาท เงินเก็บ 0 บาท รวม 1.2 ล้านบาท
ปีที่ 5 ขายคอนโด ออกไปหมด ห้องละ 2 ล้าน ได้กำไรห้องละ 5 แสน ทุนห้องละ 600,000 เงินเก็บมีเพิ่ม 50,000 บ … รวมแล้วมีเงิน ทั้งหมด 2.25 ล้านบาท

ปล. คอนโด ของ นาย ก กะ นาย ข เป็นคนละที่กันนะครับ ไม่ใช่ที่เดียวกัน นาย ข ตาดีกว่าครับ***

สรุปนาย ข มีเงินนิดเดียว แต่ชนะนาย ก ได้ ทั้งๆที่เก็บเงินได้น้อยกว่า เงินตั้งต้นน้อยกว่า

ตัวอย่างด้านบนเป็นเรื่องสมมติขึ้นมาแต่ก็ make sense นะครับ ตัวราคาคอนโด ที่ขึ้น จาก 1->1.5 , 1.5 -> 2 ผมเห็นบ่อยๆ … ลองศึกษาดูนะครับ

เคล็ดลับหรือหัวใจของการที่จะทำแบบนี้ได้ ลองศึกษา “หลักการพ่อค้า” ดูนะครับ หาใน google ดูครับ หลักการนี้ไม่มีผิดแน่นอนครับ

การใช้หนี้คอนโดให้หมดไวๆ

ขอยกตัวอย่างเรื่องของตัวเองนะครับ ง่ายๆดี

ตอนแรก ผมมีหนี้ 2.5 ล้าน กะคอนโดที่ ยูดีไลท์จตุจักร ห้อง 64 ตรม นะครับ ละก็มีหนี้บ้านคุณแม่ 5.5 แสนบาท โดยประมาณ
รวมหนี้ก้อนนี้ 3 ล้านบาท เป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้แบบเป็นกอบเป็นกำแต่อย่างใดครับ ตอนนั้นไม่ค่อยสบายใจในการถือครองเลย ก็งงงงตัวเองอยู่พักนึง แต่ผมก็เจอว่า เหตุที่เราไม่สบายใจนั้นก็เพราะว่าคอนโด udelight jatujak เวลานั้น ราคามันขึ้นมามากแล้ว และ ผมก็ถือครองห้อง 64 ตรม ไม่มีสภาพคล่องมาก เลยตัดใจขายครับ ได้เงินมาก็เอาไปซื้อคอนโดแถวรัชดา ห้องน้อยๆ ซุกหัวนอนสะดวกกว่าที่เก่าเยอะครับ สบายใจขึ้นมาหน่อย

ละพอไม่มีหนี้ ก็ดิ้นรนไปหาหนี้มาเพิ่มครับ
กู้ มาซื้อคอนโด 2 ห้องเล็กๆ ห้องละ 1 ล้านบาท รวมหนี้ 2 ล้านบาท กะลังมีแผนจะกู้อีกห้องรวมเป็น 3 ล้านบาท.. ทีนี้หนี้รวมๆ ก็จะเป็น 3.5 ล้านบาทครับ มากกว่าของเดิม แต่คอนโดมันผ่อนตัวเองได้มั่งไม่ได้มั่งก็ปล่อยๆมันไป

ทีนี้มาถึงจุดที่เราจะโฟกัสครับ ที่หนี้ 5.5 แสนบาท ตอนนี้เหลืออยู่ 5.2 แสนบาทละครับ เป็นหนี้บ้านคุณแม่ที่ต่างจังหวัด

ผมได้ยินได้ฟังมาว่า เราควรมีรายรับท่วมรายจ่าย อย่าให้รายจ่ายท่วมรายรับ เลี้ยงดูครอบครัว กะ มิตร ให้เป็นสุข แบ่งปันทรัพย์ทำบุญมั่ง ผมทำตามเลยครับ ทำแค่นั้นแหละ มีเงินเดือนมาก็จ่ายนู่นนี่นั่น เอาไปผ่อนคอนโดมั่ง ใช้เลี้ยงครอบครัวมั่งอะไรมั่ง ขยายกิจการร้านค้าเล็กๆที่ทำอยู่บ้าง เสร็จปุ๊บ เงินที่เหลือทั้งหมด ไม่ต้องคิดละครับ โปะไปที่นี่ให้หมด ที่ 5.2 แสนนั่น

คิด 5.2 แสน เยอะมั้ย ไม่เยอะนะครับ ถ้าเราจ่าย 5000 บาท 100 ครั้ง ก็เกือบหมดละครับ
ทีนี้ผมก็จะไม่คิดไรเยอะ หลับหูหลับตา จ่ายไป ถ้า 5000 บาท 100 ครั้งไม่ไหว ก็จ่ายแค่ 2500 บาท 120 – 150 ครั้ง แค่นี้ ก็เกินครึ่งทางละครับ เหลือหนี้ แสนนิดๆ ก็ช่างมันละ ลอยลำ

ประมาณนี้นะครับ การใช้หนี้